Недвижимость: сюрпризы в кризис

Цены на «вторичку» падают, а на загородные дома - растут

О ситуации на рынке жилья мы побеседовали с риелтором Еленой Дегиль.

Цены на «вторичку» падают, а на загородные дома - растут
Фото: img.kvmeter.ru

В ипотеке стали отказывать

- В декабре прошлого года люди бросились не только за телевизорами и холодильниками, случился бум покупок жилья, - рассказывает Елена Дегиль. - Недвижимость, как известно, самая стабильная валюта. Спрос был высокий, цены - тоже. Однако рынок цикличен, поэтому не удивительно, что следом за подъемом наступил спад. С начала 2015 года все заглохло, потребительский спрос упал, а продавцы стали придерживать недвижимость, чтобы понять, что происходит с рынком и валютой. Почти половина всех сделок в текущем году проходит с участием господдержки — разнообразных сертификатов, субсидий. Покупки за наличность — большая редкость.

Большое значение для снижения темпов продаж имело повышение процентной ставки по ипотеке, увеличение пакета документов, необходимых для получения ипотечного кредита. Резко сократилось число одобренных кредитов. По данным УФРС по Владимиркой области, число ипотечных сделок за январь-август 2015 года составило 11969 против 15292 в аналогичном периоде 2014 года.

- Если раньше из десяти заявок одобряли восемь, то теперь вектор изменился на 180 градусов: из десяти сделок «добро» получают только две, - говорит Елена Дегиль. - Людям с «белой» зарплатой в 40000 рублей могут отказать в кредите без объяснения причин. Причем прослеживается такая тенденция: как правило одобряют суммы до 1 миллиона рублей, все, что свыше, - «зарубают».

Повысились ставки и на потребительские кредиты, которые раньше были запасным вариантом для тех, кому отказали в ипотеке.

Время покупать

- Особенно сильно кризис отразился на ценах на вторичное жилье, - продолжает Елена Дегиль. - Цены вернулись на уровень 2010-2011 годов. Комнаты в общежитиях «упали» на 100-150 тысяч рублей. Так, если 11-12-метровая комната на Белоконской в прошлом году стоила 800-850 тысяч рублей, то в этом году - уже 700. Общежития коридорного типа в среднем состоянии стоят от 600 тысяч рублей. И даже за эти деньги покупателей нужно еще поискать.

Невелик спрос и на «малосемейки». А цены, как всегда, на эту категорию жилья очень разные: от 1 млн 100 тыс. до 1 млн 400 тыс., и это, кстати, тоже в среднем на 150 тысяч дешевле, чем в прошлом году. Интересно, что в Добром «малосемейки» стоят дороже, чем на Дуброве. В домах рядом с парком «Дружба» можно купить квартиру 30 кв.м на среднем этаже и с хорошим ремонтом за 1 млн 100 тыс. - 1 млн 300 тыс. рублей.

Однокомнатные и двухкомнатные квартиры — «хрущевки», «брежневки», «чешки» и «владимирки» - упали в цене на 30-35%. Например, однокомнатная «брежневка» с хорошим ремонтом на Полины Осипенко в данный момент продается за 1,5 миллиона рублей, в прошлом году она бы ушла за 2 миллиона. Двухкомнатные «чешки» и «владимирки» 52-55 кв.м продаются за 2 миллиона против 2,5 миллионов в прошлом году.

- Ситуацию с трехкомнатными квартирами я бы назвала неподвижной, - говорит Елена. - В текущем году наше агентство за 9 месяцев продало 2 «трешки», а в прошлые годы мы продавали 2-3 трехкомнатные квартиры в месяц. Похожая ситуация и в других риелторских агентствах.

Не продаются и многокомнатные квартиры, квартиры большой квадратуры.

Люди больше не боятся «долевки»

Владимирцы сегодня активно вкладываются в долевое строительство, так называемую «первичку», плюсы которой в ее доступности. Стоимость квадратного метра здесь стартует от 25 тыс. рублей, тогда как, например, в «малосемейке» «квадрат» стоит в районе 50 тыс. рублей. Спросом пользуются «однушки» 30-35 кв.м. и двушки 50-55 кв.м. Тенденция покупать двушки в 100 квадратов ушла в прошлое, можно сказать, что люди возвращаются к советским стандартам.

- Популярностью пользуются строящиеся дома в микрорайонах Пиганово и Преображенское (на месте нового рынка в Юрьевце), а также в ЖК «Северный», «Орбита» (Нижняя Дуброва), «Левино поле» и «Веризино» (за «пекинкой»), - отмечает Елена.

Елена Дегиль Фото: Ольга Калюжная

Люди больше не боятся «долевки». По опыту прошлых лет они уже знают, что к указанному сроку сдачи надо добавлять 2-3 квартала, и относятся к этому нормально. Кроме этого, подавляющее большинство сделок происходит с использованием заемных средств, а это значит, что банки тщательно проверяют застройщиков. Во Владимире можно назвать 8 серьезных компаний, чьи квартиры «проходят» в кредитных организациях.

Аренда: свобода выбора

Стоимость аренды жилья во Владимире очень сильно снизилась. Этому есть как минимум два объяснения. Во-первых, из-за кризиса стало меньше так называемых «сотрудников», людей, которые приезжали во Владимир на заработки. Во-вторых, сдается много новостроек.

Поэтому арендодатели сегодня стаи лояльнее и уже не выбирают постояльцев. Люди рады студентам, семьям с детьми и животными, от которых раньше бежали, как черт от ладана.

– Растет конкуренция, цены падают, наконец, стало меньше желающих снять жилье. Есть возможность снять квартиру недорого и даже повыбирать, - говорит Елена Дегиль. - Цены на «однушки» начинаются от небывалых 6 тыс. 500 рублей против прежних 9 тыс., на «двушки» — от 9 тыс. против 13 тыс., на «трешки» - от 12 тыс. против 15 тыс. в 2014 году. Это, конечно, квартиры с минимумом ремонта и техники. Достойная внимания «однушка» все равно будет стоит от 10 тыс. рублей плюс коммуналка, однако в прошлом году такую квартиру нельзя было снять дешевле 15 тыс. рублей. В два раза упали цену на аренду квартир с евроремонтом. Трехкомнатные квартиры в новых домах сдаются по 20 тыс. рублей против 40-45 тыс. рублей, которые просили за них раньше.

В этих условиях выигрывает тот, кто не жадничает и готов уступить, чтобы побыстрее заселить квартирантов. Иначе получается ситуация, в которой хозяин хочет сдавать квартиру дорого, отказывается «снизиться», но в итоге через пару месяцев простоя (потеряв доход от сдачи и самостоятельно оплачивая коммуналку) соглашается выставить жилье за адекватную цену.

Потянуло на природу

Единственный тип недвижимости, который не упал в цене в кризис, а, наоборот, даже несколько «подрос» — это загородная недвижимость и земля. Но эксперты говорят о том, что владимирцы не спешат переезжать за город. Дома, коттеджи, дачи скупают в основном москвичи.

- Самый лучший способ купить загородное жилье выгодно — отслеживать понравившийся дом, - советует Елена Дегиль. - Не так давно мы продавали коттедж. Изначально хозяин выставил его за 6 миллионов, но потом обстоятельства изменились, ему нужно было поскорее продать, и он сделал скидку в 1,5 миллиона. Внимательный покупатель приобрел хороший дом за 4,5 миллиона.

Наблюдается тенденция покупать дом или дачу «под ключ». Большинство покупателей требуют такой вариант, чтобы заехать и сразу отдыхать.

- Стоимость дачных участков начинается от 50 тыс. рублей в забытых богом садоводческих товариществах с разбитыми дорогами и приличным расстоянием от Владимира либо с сараеподобным домиком и доходит до 100-150 тысяч рублей в таких садах, как «ВТЗ», «Содышка», «Авиатор», «Сельцо». Благоустроенные дачи выставляют по цене в среднем от 350 до 500 тыс. рублей, если участок ухоженный.

В коттеджных поселках до 10 км от города (Зелени, Богослово) от участки стоят от 80 тыс. рублей за сотку. Чем дальше, тем дешевле. Так в «Лесогорье» (рядом со Ставрово) можно найти землю по 10-20 тысяч рублей за сотку. В благоустроенных обжитых поселках, микрорайонах и деревнях, расположенных не дальше 10 км от Владимира, стоимость земли уже от 100 тыс. за сотку.

***

- Рынок недвижимости сейчас спит, но не исключено, что скоро проснется, - говорит Елена Дегиль. - Трудно сделать прогноз, сколько будут держаться такие цены. Поэтому с продажей недвижимости стоит подождать. А вот для покупателей кризис - это золотое время и шанс дешево купить хорошее жилье.