Т—Ж — ведущее финансовое медиа в России — проанализировал данные о себестоимости 1 м² жилья на первичном рынке и выяснил, как изменилась стоимость строительства за год (апрель 2024 года к апрелю 2023 года) и как разные составляющие стоимости жилья влияют на цену. Стоимость квартир в новостройках во Владимирской области зависит от многих этих факторов.
Основные выводы исследования
- ● За последний год полная стоимость строительства многоквартирных жилых домов выросла на 13,2%.
- ● В среднем по России себестоимость строительства 1 м² жилья составляет 81,1 тысячи рублей.
- ● Дороже строить в столичных регионах и крупных городах: здесь сметная стоимость выше среднего — от 81,3 до 156,7 тысячи рублей.
- ● Цена на первичном рынке жилой недвижимости массового сегмента выросла за год на 17%, а себестоимость квадратного метра — на 63% за три года.
- ● Больше половины себестоимости жилья — доля затрат, не связанных со стоимостью строительно-монтажных работ (СМР) и строительных материалов. За 10 лет она увеличилась до 54%.
Как изменилась себестоимость строительства
За год полная стоимость строительства многоквартирных жилых домов выросла на 13,2% и в среднем по России составила 81 103 ₽ за 1 м². Данные на апрель 2024 к апрелю прошлого года.
В стоимость квадратного метра готовой квартиры входят затраты застройщиков на наружные сети и благоустройство территории, приобретение прав на земельный участок, подключение дома к сетям инженерной инфраструктуры и часто — базовая отделка квартир. Для домов без отделки стоимость строительства будет меньше на 7—10%.
Примерно в трети регионов России сметная стоимость строительства выше среднего значения — от 81,3 до 156,7 тысячи рублей. На большинстве же территорий она составляет от 59,5 до 81 тысячи рублей.
В целом квадратный метр жилья дороже построить в столичных регионах и крупных городах. А также на северных территориях — из-за климатических условий и общей удаленности от инфраструктуры.
В среднем по России цена на первичном рынке жилья выросла на 17% к апрелю прошлого года. Хотя цена продажи квартир увеличивается быстрее, чем затраты строителей, специалисты обращают внимание на высокий темп роста себестоимости строительства.
По некоторым оценкам, себестоимость квадратного метра жилой недвижимости массового сегмента увеличилась на 63% за три года: с четвертого квартала 2020 к началу 2024 года. Рост себестоимости в 2023 году связывают в основном с удорожанием строительных материалов на фоне инфляции. Также, по данным застройщиков, увеличились расходы на оплату труда из-за дефицита рабочих кадров по строительным специальностям.
Что входит в цену квадратного метра жилья
За последние три года цены на новостройки в крупных городах увеличились до двух раз и более. Несмотря на существенный рост стоимости материалов и зарплат, основной вклад в рост цен на недвижимость вносят социальная нагрузка и затраты на приобретение участка.
Доля затрат, не связанных со стоимостью строительно-монтажных работ и материалов, значительно выросла за 10 лет и составляет 54%.
Что входит в себестоимость строительства
Строительно-монтажные работы. Их доля в цене квадратного метра сокращается. Если 10 лет назад она достигала 70—75%, то сейчас снизилась до 30—35% от цены 1 м².
Социальная нагрузка. Для того чтобы получить разрешение на строительство, застройщика могут обязать построить школу или детский сад, профинансировать ремонт социальных объектов. Эти объекты застройщик потом передаст государству или муниципалитету. Но нужно понимать, что эти затраты переложены в цену жилья.
Цена земельного участка может достигать 15% от цены продажи 1 м². В условиях дефицита участков под стройку при стимулировании спроса на новое жилье цены на них выросли синхронно с ценами на новостройки, а нередко и опередили их.
Затраты на подключение коммуникаций — это еще до 10% от цены 1 м².
Проценты по кредитам — на эту статью затрат может уходить свыше 10% от цены 1 м².
Реклама. В 1,5—2 раза за последние годы выросли затраты на маркетинг. Сюда входит финансирование отдела продаж, агентские вознаграждения, реклама. Они могут достигать 7% в структуре затрат.
Прибыль застройщиков. Находится на уровне 15%. Быстрый, а иногда и опережающий рост остальных составляющих себестоимости не дает увеличивать рентабельность для самих застройщиков.
Исходя из данных этого исследования начинаешь понимать, что ждать снижения цен на жилье не стоит. К тому же с 1 июля уходят льготные ипотеки, поэтому жилье станет для многих недостижимой целью.
