В абсолютном большинстве отечественных городов-миллионников в 2022 году существенно подорожали помещения под магазины. В меньшинстве оказались Москва и Петербург. Кроме того, по стране росли цены и на покупку производственных помещений. Но только не в Москве, Екатеринбурге, Воронеже и Перми – здесь сложилась обратная ситуация.
По данным федеральной базы недвижимости Restate.ru, среди региональных рынков торговых помещений рекордсменом стал Новосибирск, где рост цен за год достиг почти 40%. В Волгограде, Самаре, Омске, Воронеже, Ростове и Перми подорожание за то же время составило как минимум 15%.
Заметим, что речь здесь идет, как правило, о «встройке» в новых жилых комплексах – девелоперы предпочитают ее продавать, а не сдавать в аренду, поскольку управление «коммерцией» для большинства из них не является профильным видом бизнеса. Кроме того, велик оборот торговых помещений и на первых этажах в домах советской постройки и старого фонда. Покупателями в основном являются инвесторы, которые могут «отбить» свои вложения при удачном стечении обстоятельств за 10-11 лет, тогда как для жилой недвижимости и апартаментов этот срок в среднем по стране уже превысил 17 лет.
А вот в Москве спрос на помещения под магазины почти непрерывно падал, начиная с августа, соответственно, снижались и цены. В результате квадратный метр торговой недвижимости потерял почти 80 тыс. руб. от своей стоимости в начале 2022 года или почти 17%.
Правда, в столице весьма распространена практика выкупа помещений, находящихся в госсобственности, арендаторами на льготных условиях – эта статистика в данные Restate.ru по понятным причинам не попала. В Петербурге популярность торговой недвижимости тоже снизилась, но всего на 7 тыс. рублей за «квадрат». В результате стоимость коммерческой «встройки» в городе на Неве стала на 10 тыс. руб. ниже средней цены на вторичное жилье. А год назад здесь фиксировался паритет.
Отметим также значительное повышение цен на помещения под общепит в Москве и Подмосковье: новые точки открываются в основном в новостройках, которых по-прежнему в столичном регионе возводится предостаточно. При этом доступное предложение в Московской области уравновешивается столь же обширным количеством новых проектов в Новой Москве.
В Петербурге же спрос на первичном рынке в 2022 году снизился, тогда как в Ленобласти, напротив, увеличился. Связано это с более доступной стоимостью лотов за пределами городской черты. Как следствие – инвесторы тоже потянулись в 47-й регион, где помещения под общепит выросли в цене почти на 40%. В Петербурге же, наоборот, цены рухнули на 60%.
«Есть и ещё одна региональная особенность: в московском регионе в новостройках открывается множество сетевых ресторанов, ранее представленных только внутри МКАД – поменьше размерами, с более узким ассортиментом, но и более дешевые. В Петербурге тоже на продажу выставлено много помещений именно под рестораны, но отсутствует такой же платежеспособный спрос, как в Москве. В Северной столице он концентрируется в основном на фаст-фуде, которому требуются иные по конфигурации помещения. Рынок «встройки», конечно, в связи с этим будет меняться, но на это потребуется время», - поясняет Андрей Добрый, руководитель федеральной базы недвижимости Restate.ru.
В сегменте производственных помещений также наблюдается преимущественно рост спроса, который можно объяснить трендом на импортозамещение и следствием затруднений с поставками многих зарубежных товаров, сырья и комплектующих. Для того, чтобы изготовлять необходимое у себя, необходимо расширение площадей.
Впрочем, и здесь столица стоит особняком: квадратный метр производственных помещений в ней подешевел и опустился ниже 100 тыс. рублей. Впрочем, в Перми и Екатеринбурге спад еще больше – от 11 до 33%.
В 11 городах с населением более 1 млн человек стоимость производственных помещений за год увеличилась. Больше всего – в Ростове-на-Дону, Петербурге, Новосибирске, Краснодаре и Волгограде.
Это может говорить о слишком сильном росте рынка, который опережает качественно предложение. Проще говоря, производственных площадей в вышеперечисленных городах не хватает особенно остро – отсюда и рост цен.
Отметим, что самым «спокойным» «миллионником» в 2022 году оказалась Уфа. Стоимость производственных помещений здесь выросла на символические полторы тысячи рублей (или 3%), а на торговые помещения – вообще практически не изменилась (менее 1%).