Вышеописанная история произошла весной 2014 года. На сегодняшний момент семидесятилетняя пенсионерка уже больше двух лет пытается восстановить ту самую справедливость. Дело в том, что земли ее участка относятся к категории СНТ, а сосед, отодвинувший границу, живет на землях ИЖС. Вот и изумляется старушка: мало того, что «межеватель» не заметил ее старый забор, так еще и без проблем «перевел» 2,5 сотки земли из одной категории в другую! А ей теперь отказывают в постановке на кадастровый учет, ссылаясь как раз на то, что если признать ее правоту, ее участок будет находиться в двух разных категориях. Кто виноват и что делать, а главное, как не попасть в подобную ситуацию? За разъяснениями мы обратились к заместителю главного государственного инспектора Владимирской области по использованию и охране земель Денису Ломтеву.
Защищенность повысилась
- Денис Сергеевич, подобные ситуации, к сожалению, не редкость. Как себя от них застраховать?
- Нет, данная история, конечно, исключительная. Дело в том, что до декабря 2014 года действовало старое определение земельного участка. И Галине П. не посчастливилось начать спор с соседом до внесения изменений в Земельный кодекс. Сегодня земельный участок получил другое, более конкретное определение, благодаря чему права многих дачников с неотмежованными участками теперь защищены в большей степени. Если бы кадастровый инженер проводил работы с выходом на местность сегодня, он должен был бы описать в соответствующем акте, что участок обременен ограждениями. И, возможно, ситуация обернулась бы в пользу Галины Петровны. Но закон обратной силы не имеет. Можно посоветовать Галине П. через суд оспорить действия кадастрового инженера, который делал межевание ее соседу. И если будет установлено, что он нарушил порядок согласования границ, из государственного кадастрового реестра исключат сведения об участке соседа. И тогда Галина П. сможет осуществить процедуру межевания своего участка.
Будьте готовы к коррекции участка
- Со стороны ситуация с межеванием выглядит так: кто успел, тот и съел. То есть правды больше у того землевладельца, который отмежуется первым. Не стоит ли порекомендовать всем дачником перед посадкой картошки или строительством беседки, а тем более домика отмежевываться от соседей?
- Несомненно. И будьте заранее готовы к тому, что привычные границы вашего землевладения могут быть скорректированы. Нам приходится регулярно рассматривать жалобы владельцев садовых участков, у которых после межевания земли становится меньше.
«Там вообще раньше свалка была!»; «Столько сил туда вложили — и не наше?» — вот самая распространенная реакция на изменение границ. И каждый раз нашим сотрудникам приходится объяснять, что вкладывать силы, и тем более средства, нужно только в объект утвержденной законом собственности, а «я там десять лет морковку сажала» — это не аргумент! Одного желания для того, чтобы какая-то часть земли стала вашей собственной, недостаточно. Поэтому прежде чем использовать «ничейную землю», все-таки лучше отмежеваться. Это позволит, во-первых, избежать имущественных споров в дальнейшем, и, во-вторых, узнать о возможных обременениях. Что такое обременения? На вашем участке, под ним или над ним могут быть расположены разного рода объекты — электрические столбы, линии электропередач, газопроводы низкого давления или просто проходы-проезды. При наличии таких объектов устанавливается особый порядок использования земли. И человек часто не может построить дом так, как он это планировал. Такая ситуация сплошь и рядом складывается в Боголюбово — там охранная зона на охранной зоне...
Худой мир лучше
- Я наслышана о том, что зачастую процедура межевания становится точкой невозврата к добрым отношениям между соседями. Один сосед, отмежевавшись, «залез» на территорию другого, тот — на территорию третьего, а третьему либо некуда двигаться дальше, либо межа проходит посередине его дома. Таким образом, ранее тихая и спокойная улица в садовом товариществе превращается в настоящее поле боя.
- Что мы можем здесь посоветовать? Законом предусмотрено, что межевание проходит через акт согласования границ с неотмежованными землепользователями. Поэтому если сосед просит подписать какой-то непонятный вам документ — не подписывайте, пока не разберетесь, что к чему. Вы увидели, что на соседнем участке проводятся геодезические работы? Не поленитесь поинтересоваться, не затрагиваются ли ваши интересы. А когда имеют место конфликтные взаимоотношения, то надо отслеживать объявления в местной газете. По закону можно провести согласование границ через объявление в СМИ, и многие используют эту возможность в качестве уловки.
В качестве поучительной истории могу привести ситуацию в СНТ «Локомотив-1», где у всех собственников имелись свидетельства на 6 соток, хотя изначально выдавалось по 4 сотки. Состоялись десятки судов, люди потеряли здоровье — у кого-то инсульт, у кого-то инфаркт — а результат такой: никто не «добрал» до 6 соток. Стоило ли оно того? Каждый решает сам.
Цена вопроса
- Денис Сергеевич, то, что «цена» конфликта высока — это мы уже поняли, а какова стоимость межевания?
- Стоимость межевания устанавливают кадастровые инженеры, которые, как правило, являются индивидуальными предпринимателями. Они не сотрудники Росреестра, а имеют аттестат кадастрового инженера, дающий им право заниматься межеванием. То есть единой стоимости нет. Цена зависит от фирмы и от сложности работ (от 7000 до 15000 рублей — Прим. авт.). Поэтому могу посоветовать не лениться, а перед тем, как заключать договор, обзвонить нескольких специалистов. Можно поторговаться или прописать дополнительные условия.
Очень часто кадастровые инженеры, проводя замеры, нарушают правила землепользования и застройки, «забывая», что дачные домики должны отстоять от границы участка на 3 метра, а нежилые объекты — сараи, амбары — на метр. И тут надо понимать, что все претензии, если таковые возникнут, вы будете решать через суд.
В хорошие руки
- Денис Сергеевич, сегодня много говорится об актуальности проблемы неиспользования земельных участков по назначению.
- Такая проблема действительно есть. Заброшенные садовые участки несут риск возникновения пожароопасных ситуаций, на них разводятся грызуны, змеи и сорняки. И это при том, что в сегодняшней экономической ситуации все больше молодых и активных людей хотят «садить огород». На мой взгляд, всем нам нужно занимать активную гражданскую позицию. У тех же членов СНТ много полномочий, но из-за юридической безграмотности, а порой просто лени люди ими не пользуются. СНТ вправе составить перечень заброшенных участков в товариществе, провести обследование этих объектов в рамках общественного контроля, а акты направить в органы, уполномоченные привлекать к ответственности за неиспользование земельного участка для огородничества и садоводства. Штрафы — не маленькие: от 1 до 1,5% кадастровой стоимости участка, но не менее 20000 рублей. Причем неисполнение предписания влечет дополнительный штраф в размере 10000 рублей. Также Росреестр информирует орган местного самоуправления о нарушениях земельного законодательства. Муниципальный орган, в свою очередь, вправе обратиться с исковым заявлением в суд и в дальнейшем изъять заброшенный участок. Этот участок он может продать на торгах по кадастровой стоимости (которая гораздо ниже рыночной — Прим. авт.). В данном случае активность членов товарищества пойдет на пользу всем — штрафы пополнят бюджет, а заброшенный участок перейдет в добрые руки и станет возделываться. Кстати, бывает, что сами хозяева, получив предписания, начинают ухаживать за некогда ненужной землей.
А знать законы вообще полезно. Вот например, вы знаете, что администрация Владимира ежегодно выделяет дотации для садоводов на приобретение удобрений, семян? Скорее всего, нет. А ведь чем больше будет активного общественного контроля, тем, возможно, более адресно будет работать и данная программа, и ей подобные. Могу сказать, что очень активно общественный контроль реализуется в СНТ «Колокшанец» — его члены проявляют большую сознательность во всех отношениях.
Ну а получить консультацию по земельным вопросам можно в приемные дни у соответствующих специалистов Росрееста (информацию об этой организации во Владимире и районах области можно найти на официальном сайте ведомства).
Кстати
Свидетельств больше нет!
С 15 июля 2016 года вступила в силу норма об изменении Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на основании которой государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость будет удостоверяться ТОЛЬКО выпиской из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Таким образом, на всей территории страны прекращается выдача свидетельств о государственной регистрации прав — и защищенных, и так называемых «белых».
Выписка из ЕГРП утвержденной формы может быть выдана как в бумажном, так в электронном виде. И это теперь будет единственный документ, подтверждающий факт проведения государственной регистрации.
